Introductie
Stel je hebt een B.V. met redelijk wat vermogen. Zeg: een half miljoen. Je hebt daar hard voor gewerkt en nu staat het daar een beetje… niets te doen. Te wachten op actie.
Maar zodra je dat geld naar privé wilt halen, staat de Belastingdienst al klaar met een vriendelijke reminder: “Vergeet je 24,5% tot 31% belasting in Box 2 niet hè?”
Tja, zo is het nou eenmaal.
Maar… wat als je dat geld niet naar privé haalt, maar het leent aan jezelf? En daarmee een vastgoedbelegging doet waar je vervolgens belastingvrije huurinkomsten uit haalt?
Ja echt, dit kan, en het is nog legaal ook. Wel zijn er enkele zaken waar goed op moet letten.
In dit artikel leg ik je stap voor stap uit hoe die strategie werkt. Je leert:
- Hoe je tot €500.000 mag lenen van je eigen B.V.
- Hoe je daarmee een Box 3-pand kunt kopen waar de huur onbelast blijft
- Wat de regels zijn (en waar je vooral op moet letten)
- En hoe dit fiscaal technisch gewoon klopt, zolang je het goed regelt
Klinkt goed? Let’s go. 👇
Wat is wet excessief lenen?
De basis is simpel. De overheid vond dat DGA’s te makkelijk grote bedragen konden lenen uit hun eigen B.V. zonder meteen belasting te betalen. Om dat in te perken is de wet excessief lenen ingevoerd.
De regels zijn als volgt:
- Als jij en je fiscale partner samen meer dan 500.000 euro aan schulden hebben bij je eigen B.V., dan wordt het meerdere gezien als inkomen in box 2.
- Dat meerdere wordt belast met 24,5% tot 31% belasting.
⚠️ Er is een belangrijke uitzondering: een eigenwoningschuld voor je hoofdwoning telt niet mee, mits er een recht van hypotheek is gevestigd en je ten minste annuïtair aflost binnen 30 jaar.
Een paar punten om rekening mee te houden:
- Een aflossingsvrije hypotheek vanuit je BV telt per definitie (sinds 2013) niet als eigenwoningschuld. Die komt dus wel onder de wet excessief lenen te vallen.
- De grens van 500.000 euro geldt niet alleen voor jou, maar ook voor je partner en voor verbonden personen (ouders, kinderen, kleinkinderen). Leen je dus €500.000 aan jezelf en nog €500.000 aan de vader van je partner, dan ziet de belastingdienst dat als €1 miljoen. Over de helft moet je belasting betalen.
- Lenen aan een niet verbonden persoon, bijvoorbeeld een vriend, telt hier niet in mee. Dat mag onbeperkt, zolang er zakelijke motieven zijn.
Kortom: die grens van €500.000 is heilig. Alles daarboven kost je box 2 belasting. Blijf je eronder, dan kan het juist een slimme route zijn om je vermogen te laten werken.
De truc: vastgoed kopen met geld uit je B.V.
Stel je hebt een half miljoen winstreserves in je BV staan. Dat geld levert daar misschien een beetje rente op, maar verder gebeurt er niet zoveel mee. Haal je het uit je BV als dividend, dan gaat meteen een flink deel naar de Belastingdienst.
Maar je kunt datzelfde geld ook lenen aan jezelf in privé. In feite speelt jouw B.V. dan bank voor jou. Met dat geld koop je een beleggingspand dat in box 3 valt.
Waarom dit interessant is:
- Je koopt vastgoed in box 3. Huurinkomsten in box 3 zijn onbelast, zolang je passief verhuurt (actief vermogensbeheer kan onder box 1 vallen).
- De schuld aan je B.V. verlaagt je vermogen in box 3. Vaak ligt de WOZ-waarde van een pand lager dan de werkelijke marktwaarde. Daardoor kan je netto vermogen in box 3 zelfs negatief uitvallen. Resultaat → je betaalt geen box 3 belasting en hebt nog wat ‘speelruimte’.
- De B.V. ontvangt rente. Jij betaalt in privé rente aan je B.V., en die rente is winst voor de B.V.. Over die winst betaalt de B.V. vennootschapsbelasting, maar een groot deel blijft in eigen kring.
Een voorbeeldje om het tastbaar te maken:
- Je sluit een lening van €500.000 bij je eigen B.V.
- Je koopt daarmee een pand van ongeveer €450.000 (plus kosten koper).
- Jij betaalt jaarlijks rente aan je B.V., bijvoorbeeld 4% oftewel €20.000.
- Het pand levert €25.000 huurinkomsten op die onbelast zijn in box 3.
Met een zakelijke leningsovereenkomst, een reëel rentepercentage en een aflossingsschema staat dit juridisch stevig. Je creëert een geldstroom met je eigen B.V., zonder dat de Belastingdienst direct langs de kassa komt.
Is dit echt gratis geld? De realiteit achter de rekensom
Laat ik meteen eerlijk zijn: gratis geld bestaat niet. Maar wat je met deze constructie doet, komt er verdomd dicht bij in de buurt. Je zet slapend geld uit je BV om in een rendement dat grotendeels onbelast bij jou terechtkomt.
Kijk even mee naar een rekenvoorbeeld:
- Koopsom pand: €500.000
- Huurinkomsten per jaar: €25.000
- Rente aan je BV: €20.000 ( van 4 %)
In privé hou je direct €5.000 over (huur minus rente). Die €20.000 rente komt binnen in je BV. Daar gaat vennootschapsbelasting vanaf (ongeveer €3.800), waarna er €16.200 winst overblijft. Keer je dat later als dividend uit, dan hou je daarvan nog eens zo’n €12.200 netto over.
Samen levert dat je dus rond de €17.000 per jaar op. En dat terwijl je netto vermogen in box 3 zelfs negatief is, omdat je schuld hoger is dan de WOZ-waarde van het pand. Gevolg: geen box 3 belasting over je vastgoed. Sterker nog, je vastgoed heeft ruimte om mee te groeien voordat je daar belasting over gaat betalen.
En dat maakt het interessant. Want waar je normaal flink zou afrekenen bij het uitkeren van dividend, benut je hier je eigen BV als bank. Het geld blijft in eigen kring, de huurinkomsten zijn belastingvrij en je vermogen in box 3 wordt gedrukt door de schuld.
Ja, je moet dit goed en zakelijk regelen (daarover straks meer). Maar toegepast op de juiste manier is dit een bijzonder slimme manier om je B.V. vermogen voor je te laten werken.
Wat moet je goed regelen om dit correct te doen?
Tot nu toe klinkt het aantrekkelijk: je leent €500.000 uit je eigen BV, koopt een pand en je strijkt huur op zonder box 3 belasting te betalen. Maar er is een belangrijke kanttekening: de Belastingdienst kijkt streng mee. Alleen als je het goed en zakelijk aanpakt, zit je ‘safe’.
Dit zijn de punten die je absoluut op orde moet hebben:
Een zakelijke leningovereenkomst
Niet zomaar wat geld van je BV naar je privérekening overmaken. Je hebt een duidelijke leningsovereenkomst nodig. Daarin staan:
- hoofdsom (bijvoorbeeld €500.000)
- rentepercentage
- looptijd
- aflossingsschema
Een reëel rentepercentage
De rente moet vergelijkbaar zijn met wat een bank zou vragen. Dus niet 0,5% om jezelf te matsen, maar een percentage dat verdedigbaar is. Denk momenteel aan minimaal 4%, afhankelijk van de situatie.
Hypotheekrecht vestigen
Optioneel: leg een hypotheekrecht vast op het pand. Daarmee geef je jouw BV zekerheid, net zoals een bank dat doet. Dit maakt de lening zakelijker en kan zelfs een lagere rente rechtvaardigen.
Immers, minder risico = minder rente.
Aflossingsschema
Een lening die pas over 50 jaar wordt afgelost, wordt hoogstwaarschijnlijk niet als zakelijk gezien. Wat is dan wel zakelijk? Daarvoor wordt gekeken naar soortgelijke eisen voor de eigenwoningschuld.
Voor een eigen woning hypotheek (in box 1) geldt dat je ten minste annuïtair moet aflossen binnen 30 jaar om als eigenwoningschuld te worden gezien. Dus los binnen 30 jaar af en noteer dat.
Moet dat dan ook ten minste annuïtair?
- Ja, als als je vanuit je B.V. leent voor je eigen woning. Doe je dat niet, dan valt de de lening niet in box 1 maar in box 3 en valt deze dus onder wet excessief lenen.
- Nee, als je er een beleggingspand in box 3 voor koopt.
Bonus: wat betekent dit onder het nieuwe Box 3 stelsel
Nu kan je natuurlijk zeggen: Riwan, alles leuk en aardig, maar dit ’trucje’ werkt dan misschien nu wel, maar hoe zit dat in het nieuwe box 3 stelsel op basis van werkelijke rendementen?
Fair enough..
Nu staat die datum voor het nieuwe box 3 stelsel nog niet vast (we moeten het nog maar zien), maar het is goed om ons af te vragen wat het betekent voor deze strategie. 😉
Huurinkomsten tellen mee
In het nieuwe systeem telt de huur die je ontvangt in principe mee als rendement. Dus die €25.000 huurinkomsten komen in beeld. Er wordt dus gekeken naar je inkomsten, en niet naar je vermogen.
Rente telt ook mee
Tegelijkertijd mag je de rente die je betaalt aan je BV aftrekken. In ons voorbeeld: €20.000 rente. Netto hou je dus €5.000 rendement over.
Heffingsvrij inkomen
Heb je een fiscaal partner, dan heb je samen recht op een heffingsvrij inkomen van €2.500. In dit voorbeeld hou je dus maar €2.500 belastbaar rendement over. Daar betaal je 36% belasting over, oftewel €900.
Netto resultaat
De uitkomst blijft aantrekkelijk. Je hebt €25.000 huurinkomsten, je betaalt €20.000 rente aan je eigen BV, en je betaalt zelf in box 3 maar €900 belasting. Het netto voordeel blijft dus aanzienlijk.
Conclusie
Het idee van gratis huurinkomsten klinkt bijna te mooi om waar te zijn, maar dit is precies wat er gebeurt als je je eigen B.V. als bank inzet. Door een lening van €500.000 uit je B.V. te gebruiken voor vastgoed in box 3:
- Profiteer je van belastingvrije huurinkomsten,
- Druk je je box 3-vermogen met de schuld aan je BV,
- En laat je geld in eigen kring werken in plaats van dat je het eerst naar de Belastingdienst doorschuift.
Natuurlijk zijn er zaken waar je goed op moet letten. Denk aan een zakelijke leningsovereenkomst, een realistisch rentepercentage en goed toezicht op de €500.000 grens. Maar zodra je die zaken goed regelt, kan dit een enorm krachtige strategie zijn om vermogen op te bouwen.
En het mooiste: je hoeft hiervoor niet afhankelijk te zijn van een bank. Jij bepaalt de voorwaarden.
Wil je weten of deze strategie ook voor jou werkt? In een 1-op-1 financiële planningssessie lopen we samen door je situatie heen en kijken we welke mogelijkheden je hebt om je B.V. vermogen slimmer in te zetten.
Plan hieronder je gratis kennismaking en ontdek hoeveel slimmer je jouw vermogen kunt laten groeien. 👇