Introductie
De huizenprijzen blijven stijgen. De zogenaamde ‘woningnood’ blijft bij iedere verkiezing weer een hoofdonderwerp.
“10 nieuwe steden erbij!”, riep D66 nog. Daar lijkt nu ook weer vrij weinig van terecht te komen. Als er weinig wordt bijgebouwd, je relatief weinig doorstroming hebt en de bevolking blijft groeien.. Ja.. vul hem dan maar in..
Huizenprijzen zullen blijven stijgen.
En jij ziet je kind zoeken, bieden en weer afvallen. Hoe komt die ooit aan een eigen woning?
Het is een zorg die veel ouders herkennen. Je gunt je kind een plek om te wonen, maar de bank rekent met inkomens die starters nog niet hebben. Een eigen huis voor je kind voelt steeds meer als een droom die buiten bereik ligt.
Als ondernemer met een B.V. heb je alleen iets wat veel ouders niet hebben: vermogen in je bv. En daarmee een optie die zelden op tafel komt. Je kunt zelf de bank zijn.
Hoe dat werkt? Dat gaan we in dit artikel bespreken!
Je B.V. als familiebank: hoe ziet dat eruit?
Het idee is simpel. Je hebt liquiditeiten (cash) in je bv die je voorlopig niet nodig hebt. Je kind wil een woning kopen, maar komt bij de bank niet ver genoeg.
In plaats van de bank ertussen te zetten, leent jouw bv het geld rechtstreeks aan je kind. Je kind koopt het huis, betaalt rente en lost af. Alleen gaat die rente nu naar jouw vennootschap, niet naar een vreemde bank.
Dat is de kern. Het geld blijft binnen de familie, en je wellicht stilstaande bv-vermogen gaat renderen.
Mag dit van de Belastingdienst?
Ja, maar er is één wet die je moet kennen: de Wet excessief lenen. Sinds 2023 wil de Belastingdienst voorkomen dat ondernemers onbeperkt onbelast geld uit hun bv lenen.
☝️ De hoofdregel: heb je op 31 december meer dan € 500.000 schuld aan je eigen bv, dan betaal je over het meerdere belasting in box 2. Het tarief is in 2026 24,5 %, en boven € 68.843 is het 31%.
Deze grens van € 68.843 is trouwens € 137.686 als je een fiscaal partner hebt, mooi meegenomen toch? 😉
Verder is dit belangrijk: deze € 500.000 grens geldt voor jou en je partner, maar ook voor alle zogenaamde ‘verbonden personen‘. Dit zijn bloed- of aanverwanten in de rechte lijn van jou en je partner. Dit gaat dus om ouders, kinderen, kleinkinderen etc.
Voorbeeld
Stel, jij bent dga en de situatie op 31 december is:
- Jouw eigen schuld aan de bv: € 450.000
- Schuld van je kind aan de bv: € 700.000
Wat gebeurt er?
- Je kind heeft een eigen drempel van € 500.000. Van de € 700.000 blijft dus € 500.000 buiten schot, en het overschot van € 200.000 wordt aan jou toegerekend.
- Bij jou telt dan mee: je eigen € 450.000 + de doorgerolde € 200.000 = € 650.000.
- Jouw eigen drempel is óók € 500.000. Je zit er € 150.000 boven.
- Die € 150.000 vormt een ‘fictief regulier voordeel‘ en wordt bij jou belast in box 2 (24,5% / 31%), ruwweg zo’n € 42.000 aan heffing.
All right, dus hoe verhoudt zich dit tot het verstrekken van een eigen woning hypotheek aan je kids?
De eigen woning valt er helemaal buiten
Dit is de belangrijkste. Leen je je kind geld voor een eigen woning, en voldoet die lening aan de volgende voorwaarden, dan telt hij niet mee voor de Wet excessief lenen. Ook niet boven de € 500.000.
Voorwaarden:
- Er is een recht van hypotheek verstrekt aan de B.V.
- Dit geeft jouw B.V. zekerheid
- De lening is zakelijk
- Leningovereenkomst met o.a. zakelijke rente
- Geen aflossingsvrije hypotheek
- Sinds 2013 is een aflossingsvrije lening per definitie geen eigenwoningschuld meer, vanwege de aflossingseis
Dan zit je goed. De lening valt buiten de wet, en je kind mag de rente aftrekken in box 1. Die aftrek geldt in 2026 tegen maximaal 37,56%.
Tot € 500.000 per kind, als het geen aandeelhouder is
Er is dus een eigen grens per kind. Heeft je kind zelf geen aandelen in jouw bv, dan krijgt het een eigen drempel van € 500.000. Alleen het deel van de schuld van je kind boven die € 500.000 telt bij jouw eigen schuld op.
Leen je je dochter € 400.000, dan telt er niets bij jou mee. Leen je € 600.000, dan telt € 100.000 mee bij jouw eigen schuld.
Let op de voorwaarde. Heeft je kind wél een aanmerkelijk belang in jouw bv, bijvoorbeeld omdat het meedoet in de holding, dan vervalt die eigen grens. Dan beoordeelt je kind zelf of de wet speelt.
Reken het eens uit
Even concreet maken. De cijfers hieronder zijn een voorbeeld. Jouw situatie wijkt vrijwel zeker af.
Voorbeeld: Marit en haar zoon Daan
Marit is DGA. In haar bv staat € 600.000 die voorlopig niets doet.
Haar zoon Daan (29) wil een appartement kopen van €380.000.
Marit laat haar B.V. € 380.000 aan Daan lenen, als eigenwoningschuld:
- recht van hypotheek aan de bv
- annuïtair aflossen in 30 jaar
- rente 4,5 procent (marktconform)
Rente in jaar 1: ongeveer € 17.100.
Omdat het een echte eigenwoningschuld is (en aan de andere voorwaarden voldaan is), telt de lening niet mee voor de Wet excessief lenen. Marit betaalt dus geen box 2-belasting, ook niet als ze later nog iets bijleent.
Daan trekt de €17.100 rente af in box 1. Afhankelijk van zijn inkomen levert dat al gauw ongeveer een derde terug via de belasting.
Wat blijft er in de familie?
Hier verdient de familiebank zijn naam. Bij een gewone bankhypotheek betaalt Daan die € 17.100 euro rente aan een vreemde partij. Weg uit de familie, voorgoed.
Nu gaat de rente naar Marits B.V.. Daar komt vennootschapsbelasting overheen, 19% over de eerste €200.000 winst. Van de €17.100 rente blijft dan ongeveer €13.850 netto in de B.V..
Tel dat op over 30 jaar. Een flink deel van de rente die anders naar de bank zou gaan, blijft nu binnen het gezinsvermogen. Tegelijk verdient Marits stilstaande bv-geld eindelijk een nette, zakelijke rente.
Je verschuift geld van de ene zak naar de andere binnen de familie. Maar dat is precies het punt: het lekt niet meer weg naar buiten.
Kun je het combineren met schenken?
Ja, en hier wordt het interessant. Je mag je kind in 2026 jaarlijks € 6.908 belastingvrij schenken. Is je kind tussen de 18 en 40 jaar, dan mag dat eenmalig €33.129 vrij besteedbaar zijn.
Die schenking kun je gebruiken om je kind te helpen de rente of aflossing te dragen.
Je maakt de woning dus niet gratis. Je verzacht de last. En je houdt twee dingen strikt gescheiden: de lening is een zakelijke lening, de schenking is een schenking. Door elkaar halen vraagt om problemen met de Belastingdienst.
Waar moet je op letten?
Weliswaar al eerder benoemd, maar toch even ter herhaling qua aandachtspunten:
Houd de lening zakelijk.
Marktconforme rente, een echt aflossingsschema en een vastgelegd recht van hypotheek. Een lening die niet zakelijk is, kan de Belastingdienst deels als schenking of als onttrekking behandelen. Laat de voorwaarden daarom vooraf toetsen.
Geen aflossingsvrije lening.
Wil je kind de rente aftrekken en wil je de eigenwoning-uitzondering, dan moet de lening annuïtair of lineair worden afgelost binnen 30 jaar.
Let op de aandeelhouder-vraag.
Heeft je kind zelf geen aandelen in jouw bv, dan geldt de eigen grens van 500.000 euro per kind. Doet je kind wel mee in de B.V., dan gelden andere regels en beoordeelt het kind zelf of de wet speelt.
Je geld zit vast.
Wat je uitleent, kun je zelf niet meer gebruiken. Denk na over je eigen plannen en over de liquiditeit in je B.V..
Leg alles vast bij de notaris.
Een leningsovereenkomst en een hypotheekakte. Denk ook na over wat er gebeurt bij een relatiebreuk van je kind of bij overlijden.
Conclusie
Een eigen huis voor je kind hoeft geen verre droom te blijven. Als ondernemer ben je niet afhankelijk van de bank om te helpen. Het geld dat in je bv stilstaat, kun je inzetten als familiekapitaal.
Doe je het netjes, dan help je je kind aan een woning en blijft de rente in de familie in plaats van bij de bank. Een serieuze optie die veel ondernemers over het hoofd zien.
Wil je weten of de familiebank in jouw situatie werkt, en hoe je het fiscaal waterdicht opzet? Plan een vrijblijvend gesprek. Dan rekenen we het samen door.
En wellicht denk je “Die bedragen lijken me onmogelijk in een B.V.”? Dan doe je er waarschijnlijk ook verstandig aan om eens met mij te gaan praten. het begint namelijk allemaal met vermogensopbouw! 😉
Disclaimer
Dit artikel is puur informatief bedoeld en vormt geen persoonlijk financieel of fiscaal advies. De informatie is gebaseerd op de regelgeving zoals deze gold op het moment van schrijven. Wet- en regelgeving kan wijzigen.
Jouw persoonlijke situatie kan afwijken van de voorbeelden in dit artikel. Een lening van je bv aan je kind vraagt om maatwerk en goede vastlegging. Neem voor advies op maat contact op met een gekwalificeerd adviseur.
Independent Wealth is niet aansprakelijk voor beslissingen die je neemt op basis van dit artikel.